Phone: 074-7040775 Email: office@agendaf.co.il

מס על דירה שלישית, האם זה הפתרון?

לקוחות ממליצים

הקורס הכי טוב שתוכלו לקבל, קיבלתי תמיכה אישית וליווי מדהים לאורך כל הדרך מכל הצוות, ממליצה בחום לכל מי ששוקל להיכנס לתחום!

שרון יאורי - עו"ד

לקוחות ממליצים

קיבלתי ביטחון והתחלתי להשקיע בנדל"ן ולייצר לעצמי אפיק הכנסה נוסף לא הייתי יכולה לעשות את זה בלי המסגרת שהקורס נתן לי!

יפעת ביזוואי

לקוחות ממליצים

הקורס נתן לי את כל ארגז הכלים שצריך בשביל להבין נדל"ן ובשביל להשקיע בנדל"ן ובוודאות חסך לי לא מעט טעויות בתחום!

גילי ששון

הפופולריים ביותר

מס על דירה שלישית אושר בוועידת הכספים, האם זה מה שיוביל להורדה מחירי הדיור?

בשנים האחרונות השיח על מחירי הנדל"ן נמצא בכותרות, זה התחיל במחאה החברתית ב 2011 שהוציאה מאות אלפי אנשים לרחובות

במחאה נגד יוקר המחיה בישראל והתגלגל משם ישירות לכנסת ולבחירות לממשלה.

יאיר לפיד היה הראשון שרכב על הגל הזה שהביא אותו עד לכיסא של שר האוצר בממשלה

וכמי שנבחר על דגל של הורדת יוקר המחיה בחר לפיד להתמקד בנושא הכי חם ומשמעותי, הנדל"ן.

לימים שחוק מע"מ 0 לא צלח כמו גם כהונתו של לפיד, הגיע מר משה כחלון על הגל השני,

השר שנלחם ביוקר המחייה ובחברות הסלולר הגיע נחוש ועם המון כוח להילחם ביוקר המחיה,

הוא הגיע עם תכנית חלופית (אותה גברת בשינוי הדרת) להורדת מחירי הנדל"ן בישראל, מחיר למשתכן!

הזמן עובר לו והתכנית של כחלון לא ממש מצליחה לעצור את הקטר הדוהר בשוק הדיור,

כחלון העלה את מס' הרכישה במטרה לעצור את המשקיעים מתוך תקווה שזה יגרום לשוק לעצור או לכל הפחות להאט

וכשזה לא קרה הגיע החוק החדש,מס על דירה שלישית.

הטענה היא שהמס הנ"ל יגרום לאותם משקיעים שיש בבעלותם מס' דירות למכור אותן

ובכך יגדל ההיצע של הדירות מה שיוביל לעצירה, האטה או אף ירידה של המחירים, האמנם?

אז זהו שלא ממש! וישנן כמה סיבות עיקריות לעניין:

מי שנמצא בשטח יודע שכבר טרם אישור החוק הכניסו לא מעט בעלי דירות סעיף חדש לחוזה השכירות שיחיל את המס על הדייר,

אותם בעלי דירות שנמצאים באזורי הביקוש (אזור המרכז) פשוט יעלו את מחיר השכירות

ובשוק שההיצע בו נמוך והביקוש גבוה אין להם שום בעיה לעשות זאת, כי יש מי שישלם!

לא בטוח שאותם משקיעים שבבעלותם דירות באזורי הביקוש ימכרו את אותם נכסים גם במצב שבו יחול עליהם מס נוסף,

שכן מלכתחילה אותם משקיעים לא ממש מחפשים להשיג תשואה גובהה ככל הניתן,

אחרת הם לא היו רוכשים את הנכס שלהם באזור המרכז (התשואות בפריפריה גבוהות כמעט פי 2)

ולכן בפועל הדבר לא באמת יגרום להם לשנות אסטרטגיה, מה גם שכרגע אין להם שום אלטרנטיבה אחרת (יש אחת כזו ותיכף נדבר גם עליה).

החוק לא חל על כל אותם חברות "גדולות" או כל מי שמחזיק מעל 6 דירות בבניין,

היזמים הגדולים באמת לא מחזיקים את הדירות שלהם על שמם הפרטי אלא על חברת אחזקות של נכסים עליהם הם משלמים מע"מ ומס הכנסה

וחלק גדול מהדירות נעשו תחת המטרייה של חוק עידוד יזמות (פטור ממס שבח) וחוק מס על דירה שלישית לא חל עליהם,

כך שאת המסה העיקרית בסיפור השאירו בכלל מחוץ למשחק.

בפועל מה שהחוק מס על דירה שלישית ביחד על כל שאר החוקים של מר כחלון עושים הם בדיוק את ההפך הגמור ממה שהמדינה באמת צריכה או רוצה לעשות,

קודם כל נתחיל בזה שהמון משקיעים, אנשים שעבדו קשה במשך שנים ורצו לדאוג לעצמם כלכלית לימי הפנסיה (ולא להסתמך על ביטוח לאומי וקצבאות)

רוצים בסה"כ להשקיע את הכסף שלהם באפיקים סולידיים לטווח הארוך ושהכסף הזה יעשה להם עוד כסף, בכל כלכלה בריאה בעולם רוצים לעודד השקעות כדי לגרום לצמיחה,

זה ידוע שברגע שיש השקעות כל המשק נמצא בצמיחה, דמיינו מצב שמשקיע רוכש דירה, כמה אנשים מייצרים הכנסה בפועל,

המתווך, העו"ד, יועץ המשכנתאות, האדריכל/מעצב, השיפוצניק, חנות כלי הבית, חנות רהיטים, לפעמים יזם, קבלן וכו'

שורה שלמה של אנשים שמרוויחים מהסיפור ומשלמים מס על רווחים (מס גבוה על הכנסה),

ברגע שאתה גורם או מונע מאותם משקיעים להשקיע הכסף הזה במקרה הטוב ישב בבנק ואף אחד לא נהנה ממנו גם לא המדינה! דבר שבכלכלה גורם למיתון!!!

העניין הגרוע מכך הוא שבסוף הכסף מחפש נתיב השקעה בשוק של ריבית נמוכה זה בד"כ בנדל"ן ובריבית גבוה הכסף יושב בחסכונות בנק או בשוק ההון,

הבעיה כרגע היא שהריבית נמוכה, הנדל"ן הפך בזכות כחלון לנתיב עם מיסוי גבוה והכי גרוע לא בטוח לטווח הארוך (כי כל יומיים מוציאים פה חוק חדש)

ואי אפשר באמת להשקיע ולתכנן לטווח הארוך ומה שקורה בפועל זה שכסף גדול מאוד יוצא החוצה להשקעה בנדל"ן מעבר לים,

המון כסף ומשקיעים בוחרים להשקיע בנדל"ן בארה"ב או באירופה שם המחירים נמוכים משמעותית והתשואה גבוהה פי 2 או 3 מישראל ושם אין מס רכישה.

אז מה שכחלון בעצם עושה, בעיקר כדי לנסות לרצות את ציבור בוחריו זה לפגוע בכלכלה של ישראל, את ההשפעה של הדברים הללו אנחנו נצטרך לבחון בעוד 5-10 שנים מהיום...

בסרטון אני מדבר על עוד המון סיבות למה לא באמת רוצים להוריד את מחירי הדיור ולמה זה לא באמת הפתרון!

המדינה מרוויחה המון כסף מנדל"ן - אין באמת אפשרות לוותר על ההכנסות הללו מבלי לפגוע בתקציבים של משרדים אחרים,

כמו חינוך, בריאות וכו' או לחילופין להגדיל מיסים במס הכנסה, מע"מ מכס וכו'.

(יש עוד דרך שנקראת ניהול חכם יותר ואחראי יותר דבר שלוקח המון זמן ויש המון קושי ליישם).

הבנקים – מצד הרווח הבנקים עם אולי המרוויחים העיקריים מעליית המחירים (אני מסביר בסרטון בדיוק למה)

ומצד הסיכון אף אחד לא רוצה או בכלל חושב לשים את הבנקים בחשיפה לשוק הנדל"ן,

מה שבפועל אומר שגם אם המחירים ירדו לא מדובר פה על הוזלה משמעותית של 50% מהערך, 5% - 10% הורדה תיחשב כהצלחה מסחררת בעיני כל הנוגעים בדבר,

עכשיו בנינו נניח וירדו המחירים ב 10% ודירה 3 וחצי חד' ברמת גן תהיה שווה במקום 2 מליון ש"ח רק 1.8 מליון ₪ ,

האם באמת עזרתם למישהו? האם עכשיו הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור יוכלו לרכוש דירות? כנראה שלא!

בעלי הדירות – יש 69% מהאנשים בישראל שכן יש בבעלותם דירה, חלקם הגדול עם משכנתאות גדולות על הנכסים,

במקרה של הורדה משמעותית אותם בעלי דירות בעצם יפסידו את ההון העצמי שלהם דבר שאף אחד לא באמת רוצה שיקרה לו (אני מסביר בסרטון למה הכוונה).

בירוקרטיה – הדבר המרכזי והכי משמעותי פה בכל הסיפור נדחק הצידה, במקום לטפל בבירוקרטיה ארוכה ומסורבלת,

במקום לעשות רפורמה של ממש ברשות מקרקעי ישראל בוחרים לא להתעסק, הרשות שמחזיקה בידיה את הרוב המכריע של הקרקעות במדינה לא משחררת מכרזים,

עובדת בשיטת מכרזים שרק גורמת למחירי הקרקעות לעלות ומתנהלת בבירוקרטיה מסורבלת וארוכה שהופכת כל פרויקט או תהליך לארוך טווח, דבר כשלעצמו גורם לעליית מחירים.

כוח עבודה – אין בישראל מספיק כוח עבודה! וזה נכון לכל תחום בו יש צורך בעבודת כפיים, אנחנו הישראלים לא אנשי עבודת כפיים ושטח,

אנחנו אלופי העולם בניהול, בטכנולוגיה, סטארטאפים ומקצועות חופשיים, שאנחנו נבנה? נעבוד בחקלאות? לא מסתדר לנו טוב.

תעצרו רגע ותחשבו שנייה על כל הסובבים אתכם האם אתם מכירים אנשים שעובדים עבודת כפיים? ואם כן כמה מחבריכם או בני משפחתכם הם כאלו לעומת השאר?

התשובה פשוטה, אין כוח עבודה, האנשים שבפועל בונים לנו את הבתים או עובדים בחקלאות הם או עובדים זרים או פלסטינאים או ערבים ישראלים.

בקיצור אני מקווה שכבר הבנתם שיש הרבה בעיות ומעט מידי פתרונות, מנסים "למכור" לנו בחדשות ובעיתונות שעושים "הכל" בכדי להוריד את מחירי הנדל"ן

אבל בפועל בשטח שום דבר לא קורה, ההפך הוא הנכון, שוק הנדל"ן ממשיך בשלו.

אם נחזור רגע לתחילת המאמר תראו שהכל התחיל בגלל יוקר המחייה והרעיון הוא שנדל"ן עלה כל כך שלהרבה אנשים אין בכלל אפשרות לרכוש דירה.

הדבר הזה קורה כי יש אינפלציה והמחירים כל הזמן רק עולים חוץ מדבר אחד,

המשכורות שלנו!

ויוקר המחייה הולך ונהיה יותר גרוע כי אנחנו מרוויחים את אותו הכסף ויכולים לקנות בו פחות ופחות ופחות.

אם תסתכלו על הוצאות של משק בית סטנדרטי של זוג ישראלי, אתם תגלו דבר מעניין, החלק הארי מהוצאות משק הבית שלהם הולך לטובת דיור!

אנחנו משלמים שכירות (או משכנתא) וארנונה, חשמל, מים, כבלים, גז ביוב ומה לא שמוציאים לנו בקירוב ל 40% עד 60% מההכנסה שלנו,

עכשיו כדי באמת לעזור להוריד את יוקר המחייה מה היה קורה אילו המדינה הייתה מחליטה (כמו בעבר הרחוק) לאפשר דיור השכרה לטווח ארוך,

באזורי הביקוש (איפה שאנחנו חיים קיום, עובדים, לומדים וכו') במחירים שכירות שפויים והגונים, מה אז היה קורה?

היינו חוסכים לעצמו הוצאה חודשית של כ 3,000 עד 4,000 ₪ בחודש, יכולנו לאפשר לעצמנו לחסוך את הכסף,

לחיות ברמת חיים גבוה יותר ואולי גם יום אחד לקנות לעצמנו דירה משלנו (לא שחייב כי יש פתרון טוב אחר) ואז באמת היו מטפלים ביוקר המחייה!

אבל הדבר הזה מצריך מחשבה ואפשרות שאולי פעם אחת, בטעות בלי שאף אחד ישים לב המדינה תחליט לא להרוויח על חשבוננו

ולאפשר הקצאת קרקעות ומשאבים לטובת הסיפור, אבל היי הם לא באמת רוצים אז למה לעשות?

 

בברכה


אלירן תור 
מנכ"ל ומייסד
אג'נדה פיננסית - מכללה לעצמאות כלכלית
"הדרך הטובה ביותר לחזות את העתיד היא ליצור אותו בעצמך"